3.7 Grondbeleid

Krapte woningmarkt
De woningmarkt kent ook in 2026 in Oost Nederland een grote krapte, wat we natuurlijk ook terugzien in de gemeente Dalfsen. Ook hier is weinig ruimte voor starters op de woningmarkt. In het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 wordt hier aandacht aan geschonken en worden maatregelen getroffen om alle inwoners een eerlijke kans te geven op de woningmarkt. Zo is er bij de uitgifte van kavels specifieke aandacht voor starters en wordt gekeken naar het versterken van doorstroom in de woningmarkt. In 2021 is een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project gestart voor starters. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Dit wordt zoveel mogelijk toegepast in de lopende projecten en nieuwe ontwikkelingen. Dit zijn allemaal maatregelen die er aan bijdragen de woningmarkt in beweging te houden. In 2022 is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de periode 2022-2026. Hieruit bleek dat de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat de krapte groter is dan bij het vorige onderzoek. Met het in ontwikkeling nemen van de woningbouwlocaties in Dalfsen, Hoonhorst en Lemelerveld zal het aanbod van nieuwbouwwoningen weer toenemen en de krapte naar verwachting afnemen.

Woondeal West-Overijssel, ‘Wonen met Kwaliteit’
De Woondeal komt voort uit de prestatieafspraken tussen de provincie Overijssel en de Rijksoverheid die zijn getekend op 13 oktober 2022. De minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft deze prestatieafspraken eerder dit jaar gemaakt met de provincies om het landelijke woningbouwtekort aan te pakken en betaalbare woningen aan de markt toe te voegen. Van de landelijke opgave van 900.000 woningen tot en met 2030 zet de provincie Overijssel zich in voor een basisinspanning van 42.300 woningen waarvan 14.100 voor Twente en voor West-Overijssel 28.200 woningen.

De Woondeal West-Overijssel staat voor een basisinspanning van 28.200 woningen. Deze kwantitatieve inspanningsverplichting is kwalitatief vertaald naar een woningbouwopgave van 30-40-30 voor nieuwe woningbouwplannen, bestaande uit: 30% sociale huur, 40% betaalbare koop (tot
€ 420.000) en middenhuur (tussen 923,93, en € 1.228,07 per maand, prijspeil 2026) en 30% dure koop en dure huur (vrijesector).
In het Volkshuisvestingsprogramma 2025-2029 is aansluiting gezocht bij de Woondeal.  

In de Woondeal staan een aantal kritische succesfactoren benoemd zoals: voldoende personele capaciteit, stikstof, regionaal maatwerk en voldoende investeringsruimte van corporaties.
In 2025 is de Woondeal herijkt (geactualiseerd). Het gaat met name om actualisatie van woningbouwaantallen en sleutelprojecten.

Landelijk Gebied
In het landelijk gebied spelen verschillende opgaven en transities. Denk aan de woningbouwopgave, de energietransitie, klimaatadaptatie, de agrarische transitie om extensiever te boeren (voortkomend uit natuurdoelen en kaderrichtlijn water (KRW) opgaven), etc. Sommige opgaven kunnen samengaan. Duurzame energieopwekking of agrarisch natuurbeheer kan bijvoorbeeld een nieuw verdienmodel van een agrarische ondernemer zijn. Maar soms conflicteren deze opgaven en transities. Ze vragen namelijk allemaal om ruimte en grond. Deze gronddruk kan een prijsopdrijvende werking hebben.

Bijkomend gevolg van deze opgaven en transities is dat jurisprudentie zich constant ontwikkelt en hiermee beleid inhaalt. Denk hierbij aan de uitspraak (18 december 2024) van de Raad van State over het intern salderen van stikstof. Vooralsnog heeft deze uitspraak alleen effect op de ontwikkeling van de locatie Waterinkweg te Lemelerveld. Voorlopig wordt uitgegaan van een relatief beperkt effect en een op onderdelen gewijzigde uitvoering van de ontwikkeling.
Er kan niet worden uitgesloten dat nieuwe uitspraken of jurisprudentie aanvullende aanpassingen nodig maken binnen de ontwikkeling Waterinkweg of aanpassingen vragen in andere (toekomstige) ontwikkelingen binnen de gemeente Dalfsen.

Water en Bodem sturend
Eind 2022 is de kamerbrief Water- en Bodemsturend gepubliceerd. In deze brief staan handreikingen om bij toekomstige besluitvorming omtrent ruimtelijke ordening, de aspecten Water- en Bodem sturend te laten zijn. Het gaat hierbij over verschillende keuzes zoals voldoende water, schoon en gezond water, ruimte voor water, bodem, bebouwd gebied, (hoge) zandgronden.
De provincie Overijssel heeft na consultatie van de betrokken partijen de bouwsteen Water- en Bodemsturend opgeleverd. Hierin worden per gebied richtinggevende uitspraken gedaan, om water- en bodem sturend te laten zijn. Voorbeelden hiervan zijn, water vasthouden in beekdalen, het vergroten van de grondwatervoorraad, het verbeteren van de bodem en vermindering van de verstoring van de bodem.

Het toepassen van klimaat adaptieve, natuur inclusieve en water robuuste maatregelen behorende bij het goed in passen van het principe Water- en Bodemsturend heeft naast ruimtelijke effecten ook een grote financiële impact op toekomstige ontwikkelingen. Hiermee zal bij het realiseren van een gezonde leefomgeving in toekomstige ontwikkelingen rekening gehouden worden.

De Omgevingswet
Het inwerking treden van de omgevingswet per 1 januari 2024 heeft geen effect op de vastgestelde grondexploitaties. Deze vallen allemaal onder het “oude regime”. Ook de ontwikkelingen Oosterdalfsen Noord, Waterinkweg en De Koele II vallen middels een ter inzagelegging in 2023 nog onder het “oude regime” en zijn in 2024 door de raad vastgesteld..

Actualisaties
De hiervoor genoemde aspecten zijn verwerkt in de grondexploitatie per 1 januari 2026 en zijn hierna op hoofdlijnen uitgewerkt. De gedetailleerde uitwerking en financiële vertaling van de grondexploitatie is opgenomen in de MPG 2026.

Samenvatting van de resultaten grondexploitaties 2026:

Het resultaat van de lopende grondexploitaties over 2025 is voordelig. De berekening en onderbouwing hiervan zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 (MPG 2026). Deze wordt separaat door de gemeenteraad vastgesteld.

De volgende posten maken onderdeel uit van het resultaat 2025 en worden verrekend met de algemene reserve grondexploitaties:

Onderstaand een tekstuele toelichting op de bovenstaande posten. In de MPG 2026 is e.e.a. nader gespecificeerd.

Tussentijdse winst- en verliesnemingen
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke projectrisico’s in mindering gebracht.

Als uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, dan wordt die winstname teruggedraaid. Dat geldt ook bij een complex met een verwacht positief resultaat. In 2025 geldt dit een bedrag van € 8.543,- voor de winstneming van Oosterdalfsen. De oorzaak hiervan ligt in een langere looptijd en het feit dat de nog te realiseren kosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk geraamd.

Het totaal gerealiseerd tussentijds resultaat tot en met 2025 van de lopende grondexploitaties in Dalfsen bedraagt € 11,3 miljoen euro. Hiervan is tot en met 2021 een bedrag van € 10,4 als winst uit de grondexploitaties uitgenomen (incl. De Grift III). Over de jaren 2022, t/m 2025 is de totale winstneming niet meer rechtstreeks uit de grondexploitaties genomen. Deze tijdelijke winstneming wordt sinds 2022 geboekt op “onderhanden werk”.

Verliesvoorzieningen
In het geval dat een project verliesgevend wordt geldt dat bij constatering een voorziening ter hoogte van dit tekort getroffen moet worden. Bij de actualisatie wordt deze verliesvoorziening opnieuw berekend. In geval van een verbetering van de eindprognose valt een bedrag vrij ten gunste van de algemene reserve grondexploitatie en vice versa bij een verslechtering.
Bij de jaarrekening 2025 (MPG 2026) geeft alleen het project Muldersweg I een verlies van totaal € 0,182 mln.