3.7 Grondbeleid

Risico’s en reserveringen grondexploitaties
Het tot 2025 gevoerde actieve grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt een analyse gemaakt van de risico’s. Uitgangspunt is dat de algemene reserve grondexploitaties minimaal van die omvang moet zijn dat de risico’s en reserveringen hieruit voldaan kunnen worden. Bij de inschatting van de risico’s is er rekening gehouden met het gegeven dat niet alle risico's zich gelijktijdig zullen voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.
Op basis van de risicoafwegingen is per 1-1-2026 een algemene reserve grondexploitaties benodigd van ruim € 2,034 miljoen.

Projectrisico’s
Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd. Hierbij kan het gaan om tegenvallers in de geraamde kosten en uit te voeren werken, maar ook het ontstaan van specifieke projectrisico’s. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Dergelijke risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Bij het bepalen van de risico’s wordt rekening gehouden dat bij winstgevende exploitaties de eerste 25% van de winst kan worden ingezet om de projectrisico’s van deze exploitatie op te vangen. Er zijn per 1-1-2026 geen project risico’s.

Generieke risico’s
In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente, een sterkere kostenstijging dan geprognotiseerd van 1% en een mindere opbrengstenstijging dan geprognotiseerd van 1%. Deze fluctuaties zijn berekend voor de jaren 2027, 2028 en 2029. Voor deze marktrisico’s is een risicobuffer opgenomen.

In de actualisaties is gerekend met de huidige grondprijzen. Deze grondprijzen zijn per 2026 verhoogt (NvU 2026, dec. 2025). Voor de komende tijd is de verwachting dat zowel aan de kosten- als aan de opbrengstenkant een relatief sterke ontwikkeling wordt doorgemaakt. Hiermee is rekening gehouden in de rekenparameters voor de grondexploitaties. Echter, het is niet duidelijk of deze prijsontwikkelingen zich gaan voordoen op de wijze waarop ze zijn opgenomen in de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op de rente, stijging in kosten, maar ook de mogelijkheid om dit door te vertalen in de grondprijzen en uiteindelijke VON-prijzen. De effecten zijn niet expliciet meegenomen in de risico analyse, maar worden gedekt uit het risico voor de algemene rente-, kosten- en opbrengstenstijging. Deze algemene risicoberekening was vorig jaar sterk van invloed op de totale risicoreservering. Dit kwam destijds door de drie nieuwe ontwikkelingen waar een groot deel van de kosten en alle opbrengsten nog van moesten worden gerealiseerd over meerdere jaren, te weten De Koele II, Oosterdalfsen Noord en Waterinkweg. Hierdoor waren mogelijke fluctuaties in rente, kosten en opbrengsten van grote invloed op het resultaat van de grondexploitaties van deze ontwikkelingen. Op dit moment zijn de risico’s betreffende deze ontwikkelingen beter in beeld en zijn de risico’s veel lager ingeschat en kunnen derhalve hoofdzakelijk worden gedekt binnen de grondexploitaties c.q. vanuit het grondexploitatieresultaat

Risico’s projecten in voorbereiding
Momenteel zijn er vijf locaties in voorbereiding. Deze projecten brengen in de huidige conjunctuur en woningmarktontwikkelingen al in de voorbereidingsfase risico’s met zich mee. Denk aan de programmering, en daarmee grondopbrengsten, en onvoorziene kosten voortkomend uit bijvoorbeeld bijgesteld en gewijzigd beleid (landelijk, provinciaal, gemeentelijk), archeologie, waterberging en stikstof. Deze risico’s zijn veelal kostenverhogend, in het verleden werd hiervoor een risicobedrag berekend en opgenomen in de risicoberekening. Per 2026 is hier echter geen bedrag voor opgenomen. Na de vaststelling van de grondexploitaties zal het resultaat inclusief mogelijke risico’s worden verwerkt in de MPG en jaarrekening.

POC-methode
In het risico profiel is rekening gehouden met het risico dat op basis van de vastgestelde methode voor winstnemingen het reeds genomen resultaat terug geboekt moet worden. In 2022 is bijvoorbeeld door aanpassingen in de exploitaties circa € 0,5 mln. aan reeds genomen winst teruggedraaid. In 2023 en 2024 was er niet of beperkt sprake van het terugdraaien van winstneming. In het risicoprofiel per 1-1-2026 is daarom rekening gehouden met de situatie dat dit nogmaals gebeurd in beperktere omvang (€ 100.000).

Reserveringen
Onder reserveringen zijn kosten opgenomen die niet zijn of mogen worden opgenomen in de grondexploitaties maar die wel een hoge mate van zekerheid hebben dat deze kosten door de gemeente gedragen moeten worden. In Dalfsen betreft dit de vennootschapsbelasting (VpB) die de gemeente verschuldigd is over de grondexploitaties. Op basis van heffingen uit verleden jaren is dit bedrag bepaald voor 2026 op € 300.000.

Totaal Risico
Op basis van het bovengenoemde is een risicototaal van ruim € 2,034 mln. berekend. Bij de inschatting van de risico’s wordt er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.